咨询热线 18869966858
新闻详情

台州投资理财:让诺亚地产优先股和地产信托来场比武招亲怎么样?

89
发表时间:2019-08-27 17:49作者:徐世福18869966858

让诺亚地产优先股和地产信托来场比武招亲怎么样?

从2016年下半年以来,全国各地对于房地产市场的调控手段可谓层出不穷,一线城市更是频频刷新“史上最严”调控政策,房地产市场寻求降温企稳。与此同时,政府对于楼市调控的另一条主线渐渐清晰——房企融资渠道不断收紧,力图从根本上切断房地产市场野蛮生长的根基。

2017年,房企融资渠道收紧与房地产市场调控齐头并进。商业银行方面中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面收紧,禁止“配资拿地”等地产夹层融资;新增开发贷趋紧;拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。

随着银行对房地产融资全面收紧,自此地产信托从了房地产融资的重要渠道。

2019年4月份开始,随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出,以及土地市场上高溢价地块的多次出现,在“房住不炒”的思路下,二季度发布了多项文件要求控制房地产融资行为,其中影响较大的则是2019年5月17日银保监会官网发布的银保监发(2019)23号文,文件中强调:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,其中对信托的影响最大,几乎精准地狙击了目前信托切入房地产领域的各个模式,对信托资金池进行了限制。

尽管如此,因为收益不错,地产信托依然是广大投资者从银行购买理财的重要产品。

诺亚财富也正是瞄准了地产公司融资难的痛点,抓住机遇,开发地产优先股产品,成为地产融资市场上的一大亮点。

不少客户就在诺亚的地产优先股和银行的地产信托上挑乱了眼,那么诺亚地产优产股和银行地产信托到底孰优孰劣呢,我们把他俩拉出来溜溜来一场比武招亲如何?

一、   产品架构和风控措施

诺亚地产优先股

房产公司拿出已买好的约十块地让诺亚挑选,诺亚根据地块的楼面价和市面房价进行测算,盈利能做到10%以上的才进行合作。地产公司出资30%作劣后、诺亚出资70%作优先,诺亚控制90%股权并有处置权,对重大项目有一票否决权,拥有项目公司的证照、公章、印鉴、U盾管理权,大额资金终审权。最后还是融资方主体公司对项目资金进行担保。

地产信托

地产信托一般为融资方将其动产或不动产(房产、股权等)抵押或质押给信托公司,若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益,信托公司可以拍卖抵押或质押物,以保障投资人的利益;对于没有抵押(或质押)或者抵押率比较高的,信托公司往往会要求融资方对信托财产提供相应的担保。比如,担保公司担保、第三方担保(融资方的母公司或关联公司)、公司法人无限连带担保等;

二、开始招亲比武:

1、家庭出生

其实家庭出生的关系倒还是不大,诺亚是中国第一家及最大的财富管理机构,信托公司有大有小,但主要还是看产品,英雄暂且不论出处,打成平手。

2、合作公司

诺亚优先股主要合作的是融创、世茂、等全国前30强房企,而且要求现金流好和负债率低的上市房企。地产信托则只要具备432就可以了,“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质。所以信托合作的公司有大有小,如果是大的、负债率低、现金流又好的上市公司抗风险能力就强些,如果是地方性小公司,如果遇到危机,先倒下的往往是他们。结论是诺亚的地产优先股合作公司更可靠些。

3、合作地块

诺亚地产优先股合作的地块是地产公司事先买好的,而且大部份是十里挑一,都已经能测算出盈利能达10%以上的才合作。地产信托这个没得选择,有可能是好的也有可能是不好的。这个肯定诺亚的地产优先股胜出。

4、资金掌控

诺亚掌控项目公司财务U盾,还有大额支出审核权。信托公司就根本无法掌控项目公司的财务运作了,只能到期等着人家还钱。这个诺亚地产优先股明显比地产信托可靠。

5、项目掌控

诺亚派专员对项目进展进行实时掌控,并具有一票否决权,有权否定项目公司不好的开发方案。地产信托公司把钱交给地产公司之后,啥也管不了,爱咱咱的。很明显诺亚地产优先股更负责任。

6、安全垫

诺亚地产优先股掌控项目公司的90%股权外还有30%的劣后资金作安全垫,经测算能抗住40%的房价下跌空间。地产信托没有安全垫,靠天吃饭,行情不好的时候只能眼巴巴的看着亏损。这个肯定诺亚地产优先股更安全一些。

7、项目提前退出

诺亚地产优先股如果预判地产行情不好,股权可以及时的打折转让,或现金提前进行分配,以保证投资人本金不受损失。地产信托则在到期前毫无办法,主动权完全掌控在房产公司那边,项目没到期人家不给你钱你一点办法也没有。这个还是诺亚优先股好。

8、销售渠道

诺亚的地产优先股是自产自销没有中间环节,自己开发的产品当然自己风控。地产信托则大多是通过银行销售,多了个中间商赚差价,银行还根本无法对风险进行控制。哪个投资者不希望即安全又能赚更多钱的,这个我选诺亚。

9、合作方的责任心

诺亚的合作方自己掏出了30%的资金给客户垫底,而信托的合作方并没有,想想应该是诺亚的合作方更负责任吧。

10、     万一延期的处置能力

尽管延期的可能性很小,但还是有个万一的。同样是融创的项目我有个客户在ZR买的地产信托就出现了延期,在我这里买的就没有事情。万一地产信托的项目出现亏损钱拿不回来了,信托公司要对抵押物进行处置,要上法院起诉,上了法院可就不是闹着玩的,一大堆流程下来没个几年根本办不下来。诺亚地产优先股就没那么麻烦了,因为即对项目控股又有安全垫,只要打折将股权转让掉就可以轻松退出了。

11、     收益

最后来看一看收益怎么样,诺亚地产优先股的基础收益和地产信托的收益差不多。但诺亚地产优先股到最后一年还有额外利润分配,这样总收益就又比信托要高一些了。

比到这里,情况一目了然,当然选诺亚地产优先股,不光苗红根正、长得帅,还更安全可靠、负责任,重点还是一手的。


分享到:
首页  丨   公司介绍   丨   产品服务   丨   行业资讯